В България можеше да се пише и говори за всичко по време на прехода: за корупцията, за организираната престъпност, за подкупната правосъдна система, за олигарсите… Можете да прочете сериозни материали, подкрепени с доказателства за Илия Павлов, примерно, за Карамански, за Иван Костов, за Бойко Борисов, за Южен поток, за АЕЦ Белене… За жилищното строителство обаче не само анализ, а нищо по-сериозно не можете да прочетете. Тази тема прави изключение, тя се е превърнала в „табу“ по време на прехода. Телевизиите също игнорират жилищното строителство, нито един филм няма за него или пък в някое предаване да се е говорило. Защо?!
До края на управлението на Тодор Живков България имаше някаква национална жилищна стратегия. Държавата, под властта на комунистите, строеше в големите градове панелни блокове и след около десетина години чакане гражданите можеха да получат и закупят жилище на сравнително приемлива цена. Едно 50 кв.м. панелно жилище струваше около 7000 лв, сума, равняваща се приблизително на три годишни средни заплати. В малките градове общинските власти съдействаха за получавене и построяване на кооперации или еднофамилни къщи. Най-често кооперациите се строяха според тогавашния Закон за Жилищно Строителните Кооперации – ЗЖСК. По селата всеки строеше както свари, стига да успееше да купи тухли, търсена стока по онова време.
С началото на демокрацията и краят на комунизма, дойде и краят на националната жилищна стратегия. От 1990 година до днес такава политиците не са направили. Негласно се възприе тезата, че държавата и общините са лош строител и стопанин, затова всичко трябва да се решава на свободния пазар между купувачи, строители и банкери. Случайно ли беше това?!
Към днешна дата едно ново жилище от 50 м.кв. в София струва средно 50 000 евро. Това прави около десет годишни средни заплати, който ги има. Понеже хората нямат кеш такива пари, те ги вземат назаем от банките. В Европа ипотечните кредити са с лихви между 4 – 6 %. В България са вече към 8 -10 %, но има и „щастливци“ с 12% лихва! Наистина, цените на старите панелни жилища са по-ниски, както и цените на жилищата в малките градове.
Себестойността на едно новопостроено жилище варира от 150 до 300 евро на кв.м. в зависимост от изпълнението и от предвидените за обезщетение апартаменти за собствениците на парцелите. Разликите до 1000 евро на кв.м. гарантират 300% печалба на предприемачите! Такива печалби има само при търговията с оръжие или дрога. Няма друг бизнес, в който да вложиш три милиона и за по-малко от година да изкараш десет милиона, защото жилищата доскоро се продаваха „на зелено“. Не са малки и печалбите на банките, за 25 години един заем от 50 000 евро почти се удвоява.
В периода 1990 – 2004г. се строеше малко и цените на жилищата тогава бяха сравнително по-приемливи. По време на мандата на Станишев 2004 – 2009г. в България се развихри един чутовен като за нашите стандарти строителен бум. Бяха построени над 150 000 жилища в столицата, Пловдив, Варна, Бургас, по черноморските и зимните курорти. В този бум потънаха милиарди евро; една част бяха мръсни пари от страната, друга част мръсни пари от чужбина, трета част пари на банките и малка част пари на гражданите. Временно се намали безработицата сред мъжете с ниска квалификация, дори общи работници получаваха надници от по 50 лв. на ден, майсторите стигаха до 100 лв. Някои политически и икономически анализатори заговориха за „подем в българската икономика“!
Балонът беше спукан през 2009г., когато се спука и американският ипотечен балон. Банките спряха да раздават жилищни кредити на куцо и сакато без сериозно обследване на доходите. Към момента има непродадени над 30 000 нови жилища из страната, които са ипотекирани от предприемачите в банките. Те се чудят на кого да ги продадат. И как да ги продадат – вече нямат достатъчно налични пари. БНБ спря да ги кредитира, понеже и тя не разполага с кеш пари. Чуждестранните банки, собственички на повечето наши банки, успяха да си изтеглят сумите, с които ги закупиха навремето и повече не искат да се набутват с инвестиции за ипотечни кредити. Поне засега.
Една банка, без да посочваме конкретното име, купена за 300 милиона евро, само за четири години е върнала на своите нови собственици парите. Още две е работила на печалба от 350 млн лв. годишно. От 2010 печалбите са спаднали на само „200“ млн лв. годишно. По-закон, след като се обложат с данък от 10% печалбите могат да бъдат изнесени. Което и става! Всяка година от България по легален път се изнасят от инвеститорите около 3.5 млр лв. По правило у нас всички инвеститори си избиват вложените средства за три до пет години и после изнасят печалбите си само с 10% процента загуба. За сведение, в офшорните зони данъчната ставка е 5%. България се явява нещо като „полу-офшорна“ зона.
Дори и след спукването на строителния балон у нас цените на жилищата се задържаха високи. „Специалистите“ предвиждат те да не падат никога! Явно банкери, предприемачи и брокери изчакват да отмине финансовата криза и пак да почнат надуването на балона. На какво обаче се дължи тази висока цена, при положение, че реалните разходи се движат от 150 до 300 евро на квадратен метър застроена площ? Само на едно нещо: на липсата на свободна за строителство земя на ниски цени. Главните архитекти на столицата и другите големи градове твърдят, че няма свободна земя, тя е изчерпана. Излиза, че во веки веков обикновените граждани няма да имат възможност да си купят някъде парцел на ниска цена, като за дъщеричка или баба на член ва Висшия Съдебен Съвет /христоматийният случай с парцелите по 2.70 лв на кв.м. в Приморско!/ и ще трябва да купуват кубчета от тухли четворки по 1000 евро на кв.м. с ипотечен кредит от 8% годишна лихва?! Да живеят „меринджеите“ банкери и предприемачи!!! А, да не забравим – и тарикатите общинари!…
Трябва да се каже в прав текст на българския народ – жилищният въпрос е една от най-голямите измами по време на прехода! В тази далавера за замесени всички политически сили и лидери, всички кметове на столицата и големите градове. Всички вкупом са съгрешили и вече са излишни!
В началото на прехода, през 1990-91г., след като държавата спря да строи жилища за гражданите, беше преработен прословутият Закон за Жилищно Строителните Кооперации – ЗЖСК. Той действа и до момента!!! Според него ако осем души направят такава кооперация и я регистрират в съда, после подадат молба за парцел в общината, независимо коя, до една година кметът е длъжен да им посочи и продаде такъв парцел. За последно законът е използван в столицата от кметът Янчулев, през 1992г., когато е дал няколко парцели край Симеоновското шосе на преподаватели и служители от СУ и от други ВУЗ-ове. От тогава насам този закон е „заключен“ в чекмеджето! Не само в столичната община, а навсякъде!!! Отключва се само за по-особени граждани, като роднини на членове на ВСС и други такива.
Става дума за наистина грандиозна измама! Няма невинен кмет в София, всичките до днес съзнателно са участвали в лъжата, че „няма свободна земя за гражданите“, да купуват от „меринджеите“ готови жилища. Ако Борисов беше честен политик, още при първия си мандат той трябваше да извади от тайното чекмедже законът за ЖСК и да каже: „софиянци, ще дам на всички, които искат парцели за строителство на фамилни жилища“. Всъщност, имено при него се развихри прословутият жилищен „бум“ след 2004г.
Ако политиците мислеха наистина за интересите на гражданите, още в началото на прехода, през 90-те години в столицата и големите градове трябваше да се изработят нови градоустройствени планове и да се определят квартали за ниско еднофамилно жилищно строителтво, които да се продават на достъпни цени. Така българите щяха да изберат, дали да купуват кубчета от тухли четворки по 1000 евро на кв.м. или да си купят парцел за 1000 лв от общината и да си намерят строителна бригада на приемлива цена. В добри финансови години щеше да има голям ръст на жилищното строителство, при слаби финансови години ръстът щеше да е нисък. Но пък жилищният въпрос на България щеше да е разрешен на сто процента.
По подобен начин е бил разрешен жилищният въпрос и преди да дойдат на власт комунистите през 1944г. След Освобождението до началото на Втората Световна Война столичната община непрекъснато е актувала държавна земя като общинска и е раздавала парцели на гражданите на символични цени, отделно е продавала и на предприемачи. Така е бил застроен днешният квартал Лозенец, навремето там са били ливади и царевичак, общината е го е парцелирала и разпродала на преподаватели от СУ, на учители, на служители в пощата и пр. Напълно безплатни парцели пък са били давани на бежанците от външните български земи. Красно село е бил застроен от бежанци от Кресненско-Разложкото въстание, Гевгелийски квартал е застроен от бежанци от Гевгели след Балканската война и т.н.
Какво трябва да бъде направено днес? Понеже днешната политическа класа няма намерение да извади закона за ЖСК и да направи нови градоустройствени планове, това трябва да свършат самите граждани. Есента ще се проведат общински избори – чудесен момент да бъде сложено ново начало в родната политика. Столицата, Варна, Пловдив, Бургас, Русе и другите големи градове трябва да имат нови градоустройствени планове с квартали за ниско жилищно строителство. Парцелите трябва да се продават на крайно ниски цени, защото такива са доходите на българите.
Въпросът с кредитирането на гражданите за строеж на жилища може да бъде решен със създаването на една нова, специализирана банка с държавно участие. Ако тази банка, да я наречем условно Национална Жилищно-Спестовна Банка , получи пълни гаранции от държавата, за нея няма да бъде проблем да намери средства от порядъка на три-четири милиарда евро при 4 до 5 % годишна лихва. Банката ще прибави още половин процент за себе си и ще кредитира гражданите за строежа на жилищата им, но в размер до 30 000 евро. Толкова са достатъчни за една скромна къща на два етажа от по 80 кв.м. Или общо 160 кв.м. Икономическият и социален ефект от започването на нов стротелен бум, този път в полза на обикновените българи, ще бъде грандиозен.
Единствено от гражданите зависи жилищно-строителната тема да бъде превърната от табу в национална тема. Елитът, който е овладял България по време на прехода, никога няма да го направи – това противоречи на неговите интереси. Огромните печалби на банките и строителните фирми идват имено от липсата на каквато и да е национална жилищна стратегия в полза на обикновените граждани. Крайно време е те да се заемат сами с нея и най-удачният момент е да го направят преди общинските избори тази есен.
Андон Михайлов
