По времето на комунизма строителството на жилища в големите градове се осъществяваше почти изцяло от държавни домостроителни комбинати. От средата на 60-те години на миналия век те използваха побългарена френска технология /нейни създатели всъщност са американците през 30-те години/ за панелно строителство. В началото на големия европейски строителен бум след Втората световна война строенето на жилищни блокове от готови железобетонни панели се оказа най-бързия и най-евтиния вариант, и някои страни в Европа го използваха известно време. Не след дълго се отказаха от него, но той бе изкопиран като основен модел във всички страни от соцлагера. Жилищен блок от сто апартамента можеше да бъде построен от един багер, един кран, два-три панеловоза, и малобройна строителна бригада, а техническата документация да се използва за още няколко хиляди подобни блока. Едно стандартно панелно жилище от 50-60 м2 струваше на държавата практически към двадесет кубика железобетон тъй като почти всички подове, тавани и стени се делят поравно между съседите. При крайна цена към 3000 хиляди тогавашни лева, хората ги купуваха за по 8 – 10 000 лв, тоест с надценка от 300 %. Въпреки това тези жилища бяха по джоба практически на всеки българин; заради оскъдното вътрешно потребление едно семейство можеше да събере тези пари за пет до десет години или да тегли ниско лихвен заем, който да изплаща със символични месечни вноски.
Проблемът беше, че държавата не можеше да си позволи за закопае огромни средства без никаква възвращаемост и да реши жилищните проблеми на големите градове. Тя строеше не колкото трябваше, а колкото можеше да си позволи, ето защо в края на комунистическото управление се стигна до огромен дисбаланс в търсенето и предлагането на жилища. Общо за цялата страна бяха регистрирани като жилищно нуждаещи се към 400 000 души! По признание на върхушката ни от края на 80 – те години на миналия век, поне още десет години бяха нужни, за да се тушира жилищната криза.
Историята обаче не даде десет години на Живков и режима му, в края на 1989г. социализмът се сгромоляса. От тук насетне нямаше абсолютно никаква жилищна стратегия на държавата, всичко бе оставено на свободния пазар. През първият период на прехода се строеше малко, предимно от хора с кеш пари. Когато през втория период банките завъртяха парите на емигрантите и чуждите инвеститори, започнаха да се дават с лекота жилищни кредити. За кратко време цените на жилищата литнаха до небесата, панелните жилища през 2003 година струваха към 300 – 400 евро м2 в столицата, а в провинцията имаше и за под 200 евро на м2. Пет години по-късно същите жилища се търгуваха за 1000 – до 1500 евро м2 в зависимост от местоположението им. Цената им беше нараснала с 500 % без да е имало инфлация от 500 % или повишение на цените на строителните материали и горивата с толкова. Поради каква причина 20 м3 железобетон, излят в панелка от 50 м2 на осмия етаж в квартал Надежда през 1980г. примерно, можеше да струва 55 000 евро?! Поради изключително голямото търсене, естествено. След падането на Живков домостроителните комбинати бяха закрити, базите им разпродадени, а миграцията от малките населени места към големите градове беше взела гигантски размери.
Тарикатите в политиката и бизнеса усетиха какви огромни възможности за далавери и супер печалби има в градското жилищно строителство и моментално пренасочиха интересите си към него. Започна прословутият строителен бум от 2004 – 2009 г. Кьорави и сакати „бизнесмени” строяха по големите градове и край морето с банкови кредити, с пари на наивни вложители, или перяха мръсни пари с офшорни „инвеститори”. Банките не се страхуваха да дават огромни средства на предприемачите да строят, а после да дават и огромни кредити на гражданите, за да ги купят. Цената на грубия строеж и днес все още върви към 80 – 100 евро за м2. С довършителните работи цената стига до към 200 -300 евро на м2. На пазара обаче нямаше цена в онзи момент по-малка от 1000 евро на м2! Предприемачите инкасираха печалби от по над 300 %. Такива печалби за година – две бизнес има единствено в търговията с наркотици и оръжие!!!
Трябва да направим уговорката, че огромното завишаване на крайните цени се дължеше донякъде и на скъпите парцели. Частните собственици даваха парцелите си срещу 30 – 35 % от застроената жилищна площ. Ако един предприемач построеше 1000 м2 той бе длъжен да се прости с 300 м2. Останалите разпределяше на супер маломерни апартаменти, към които се добавяха и задължителните общи части – коридори, стълбища, асансьори и пр. Така едно двустайно жилище от 50 м2 представляваше хол с кухненски бокс, спалня с балкон, баня и тоалетна с обща полезна площ от 35 м2 плюс 15 м2 общи части. За тези 35 м2 псевдо жилище обикновеният гражданин трябваше да тегли кредит от 50 000 евро и общо да изплати на банката до края с лихвите към 90 000 евро! Супер далавера за предприемачи и банки, и супер набутване за обикновените българи.
Тук някой по-прост, но схватлив читател /блогър/ пи запитал: добре, де, а защо няма свободна земя за жилищно строителство? Ако всеки нуждаещ се от жилище гражданин има свой парцел, няма ли пазарът да се урегулира от само себе си на нормални цени? Всъщност именно земята е предмет на политически и икономически картел вече 23 години.
До идването на комунистите на власт през 1944 години общините в България периодически са продавали парцели на символични цени или са ги предоставяли безвъзмездно за жилищно строителство. Дори и най-бедните са имали възможност да струпат някакво скромна къщичка. По-възрастните поколения софиянци вероятно още помнят кварталите Банишора, Ючбунар и Коньовица; там в един малък двор от 200-300 м2 се помещаваха по две-три мини-къщички. На тяхно място през 70 те и 80 те години комунистите дигнаха панелни комплекси. След неуспешните войни в началото на ХХ век към България са се стичали стотици хиляди бежанци, на тях общините са им давали парцели практически безвъзмездно. Така е застроен Гевгелийски квартал в София примерно. Парцелите пък в днешния тузарски квартал на столицата Лозенец са давани на служители с не особено високи доходи в общината, в училищата, университета, пощата.
След идването на комунистите на власт ситуацията се променя по невероятен начин. Те уреждат със закон заселването в големите градове и получаването на „жителство” за тях. Режимът го е страх от стихийно преселение на многобройни бедни маси от селата и малките градчета към столицата, Пловдив, Варна, Бургас и другите големи градове. Допуска се контролирано преселване ако си ценен кадър и те назначат на работа, ако учиш или ако се задомиш. Който иска жилище в голям град се записва в общината, тя го категоризира, после той чака десетина години и накрая получава панелка в крайните квартали.
Началото на прехода свали жилищния проблем като сериозна политическа тема за дискутиране. От тук насетне само пазарни отношения, тръбеха адептите на свободния пазар. Всеки сам трябва да се оправя с жилищните си проблеми. Държавата и общините нямат нищо общо със строителството и не трябва да се месят, частната инициатива ще реши проблемите. В действителност стана точно обратното. Липсата на каквато и да е жилищна стратегия на общините и държавата по отношение на обикновените граждани ги изпрати в ръцете на спекулантите.
Голата и неприятна истина е, че това беше една огромна, добре организирана измама, зад която стояха родни и чужди тарикати. На България беше нахлузен западния модел на жилищно строителство и кредитиране, без обаче да бъдат питани обикновените граждани дали са съгласни ли с него. Слава богу световната финансова криза стопира раздуване на нови жилищни балони у нас. Засега само временно, надяват се тарикатите. Те разчитат, че след няколкогодишен период на застой, отново ще потекат големи пари към банките, те ще отпушат евтиното кредитиране на предприемачи и граждани, и…. айде пак на далаверата. Ако това в действителност се случи, българският народ ще падне в капана на морално и технически остарелият финансово-кредитен модел, функциониращ в Европа от половин век насам.
Да направим кратка ретроспекция на жилищния въпрос на континента. След края на Втората световна война бе необходимо да се построят десетки милиони жилища на мястото на разрушените. Населението естествено нямаше пари, трябваше да тегли банкови заеми, а самите банки бяха финансирани от САЩ. По следвоенният план Маршал Америка отпусна на Западна Европа около 200 милиарда долара помощи за възстановяване на икономиките им. Чрез търговските банки тези пари стигнаха до фирмите и населението под формата на кредити и се започна големият западноевропейски строителен бум. За да бъде по-бързо и евтино строителството се издигаха предимно многоетажни жилищни сгради, с редки изключение в някои страни като Англия например.
Друг е въпросът, че САЩ нямаше никакво златно обезпечение на валутата си, те печатаха хартиени знаци на воля, гарантирани от „честната дума” на ФЕД, за да покрият световния търговски обмен. В онзи исторически момент само доларите на Америка бяха приемани като стабилна валута за ефективно и сигурно разплащане между държавите на планетата и тамошните тарикати организираха най-голямата валутна пирамида в историята на човечеството. Темата обаче е прекалено голяма и встрани от задачите на това четиво. Повече по нея съм писал в друга моя книга „Краят на модерния капитализъм”, която, надявам се, скоро ще бъде на пазара.
Така беше до 70 –те години, после замогналите се европейци предпочетоха да живеят в комплекси от еднофамилни жилища с градинка отпред и отзад или в напълно самостоятелни къщи. Сега съотношението на апартаменти към еднофамилни жилища в някои страни стига до 30 към 70% в полза на вторите. През целия този период цените на жилищата растяха непрекъснато, както заради повишаващото се търсене, така и заради спекулативните игри на всички играчи в строителния бранш. Накрая се стигна до безумно надуване на жилищното кредитиране в Америка, а то доведе до голяма банкова криза от 2008 година, която засегна целия свят.
Във всеки друг бизнес след един първоначален период на силно раздуване на цените на дадена търсена стока, следва неминуем спад. Появяват се много нови производители, технологиите се усъвършенстват, пазарът се пренасища и цените падат. Да си припомним само цените на мобилните телефони преди десет години и днес! Същото е и с преносимите компютри, с плоските телевизори, с колите и пр. Излиза, че единствено в бизнеса с жилищното строителство няма логика: колкото и нови фирми да се появяват и да се усъвършенстват технологиите, пазарът няма насищане и цените непрекъснато се покачват! Къде се губи логиката?
Губи се в картелизирането на този бранш от финансистите, институциите и предприемачите, и почти пълното отстраняване на обикновените граждани от него. Те са превърнати в пасивни обекти, на които активните субекти налагат изключително сложни правила и административни изисквания, високи такси, високи лихви, калкулиране на високи разходи, скъпа работна ръка и пр. Сто години по-рано в Европа е било съвсем просто обикновения човек да си построи къща, ако разполага с някакви пари в брой. Купува парцел според джоба си, наема предприемач според джоба си и строи според джоба си. Днес вече е толкова сложно обикновеният човек да организира сам строежа на собствената си къща, че това е по-силите само на доста богатите или прекалено смелите и умелите. Отделно, вече и цените на парцелите са се дигнали изключително. Големите общини в Европа, всъщност, изобщо не продават на частни лица парцели за еднофамилни къщи, а само на крупни предприемачи. Последните теглят заеми от търговските банки, строят с материали по цени на едро, но накрая се оказва, че както и в България, продажните цени са десетки пъти по-високи! Къща от 150 м2, в която са използвани материали по цени на едро за 25 000 евро, се продава от 200 000 до 400 000 евро в зависимост от местоположението. Естествено, купувачът плаща с банков кредит и накрая му излиза оскъпена с нови 30 процента.
Банкери, финансисти, предприемачи и брокери инкасират огромни печалби за сметка на обикновените граждани. На тях им е нахлузена десетилетна финансова примка от финансовите институции. Все пак, в ЕС заплатите са прилични и за погасяване на вноските обикновено отиват най-много до към 30% от средната работна заплата. Ако приемем, че общо за ЕС тя е 2000 евро, и едно нелуксозно жилище струва 170 000 евро, за 25 годишен период вноските са към 650 евро на месец. Интересното е, че за същото жилище едно семейство би плащало на свободен наем около 1000 евро. Ето защо масовата практика е гражданите в ЕС да купуват след една определена възраст жилище с банков кредит. Така те доброволно приемат картела на институции, банки и предприемачи, и плащат доста завишени цени. Докога ще продължава този световен филм, дълъг като американската тв сапунката „Дързост и красота”, не е ясно. От историята знаем, че рано или късно всеки неизгоден за мнозинството в дадена общност модел бива реформиран, а всеки картел бива унищожаван.
Да се върнем в България обаче. От Живково време имаме един все още оцелял закон за жилищно-строителните кооперации, преправян и дописван през 90- те години, началото на прехода. Според него всяка община е длъжна да удовлетворява в определен срок подадените заявки за парцели от законно регистрирани ЖСК. Тоест, осем души ако се съберат и подадат заявка в Софийска община, до шест месеца Фъндъкова е длъжна да им предостави парцел за строеж. Тези дванадесет души може да са роднини, приятели или случайно запознали се хора с някакви пари в кеш. След получаването на парцел те си наемат фирма или просто технически ръководител и започват да строят. Които от кооператорите нямат всичките средства могат да теглят някакъв неголям банков кредит. Дали построената от ЖСК-то сграда ще надмине повече от 300 евро на м2 се пита в тази гатанка? Естествено, че няма. Твърде вероятно ще слезе до към 250 евро на м2! Ако самите кооператори участват със собствен труд в строителството наред с баш майсторите, цената може да стигне и 200 евро на м2!!! Една малка три етажна кооперация от по три апартамента на етаж се строи от четирима баш майстори и десетина помагачи. Макар и рядко, но по този начин се строеше и при Живков, най-вече в малките градове.
Защо гореописаната схема не сработи по времето на демокрацията? Защото народът беше наивен, интелигенцията отнесена от вихъра, а политиците и бизнесмените ужасно алчни! Още в самото начало на прехода една честна и лоялна към гражданите си общинска администрация в София / както и в другите големи градове/ трябваше да направи нов градоустройствен план, според който всички нуждаещи се да получават парцели за жилищно строителство под формата на ЖСК или напълно самостоятелно. Така обаче нямаше да печелят тарикатите общинари, тарикатите предприемачи и тарикатите банкери. И тарикатите политици.
Няма невинни кметове и главни архитекти в тази далавера! Политическата отговорност е тяхна персонална и на издигналите ги партии! Всички те са знаели за съществуването на този закон, но съзнателно са го покривали и са го вадили само, когато са идвали за ЖСК парцели различни тарикати. До днес никоя политическа сила не го е споменавала дори в предизборната си платформа!? Доколкото е известно, последните парцели в столицата за ЖСК на обикновени граждани са давани от Янчулев на университетски преподаватели и служители. Не че те са успели да направят нещо свястно, де. Блоковете са намират на Симеоновско шосе преди околовръстното, окончателното им завършване с пускането на ток и вода се точи вече почти две десетилетия.
По Черноморието кметовете също са използвали по тарикатски начин съществуващия „таен” закон. Наскоро се разшумя в пресата за харизаните парцели по 500 -600 лв на „нуждаещи” се деца и баби на съдии от ВС в Поморие. Но знаете ли какво ще се получи, ако добре се поразрови не само там, а също и в останалите курортни центрове из цяла България? Още колко „нуждаещи” се роднини на съдии, прокурори, общинари, министри и други такива ще излезнат на светло?!
През следващите три десетилетия България ще изпадне в един огромен жилищен колапс. Строените при социализма панелни блокове от края на 60-те и началото на 70-те скоро ще достигнат финала на експлоатационния си срок от 75 години. В големи градове като София става дума първоначално за десетки хиляди жилища, като тези в кварталите Толстой, Надежда, Разсадника. След 2020 ще се окаже, че собствениците на около 50 000 панелни жилища само в София им предстои да се поогледат за нови домове. Към тях трябва да прибавим и придошлите десетки /или пък вече стотици!?/ хиляди души в столицата да живеят, работят или развиват бизнес. Някой ще трябва да построи необходимите жилища на тези хора.
Нали се сещате кой ще им ги строи? Тарикатите. Вероятно те са изкупили парцелите край София, годни да бъдат вкарани в един нов, модерен градоустройствен план. Ще бъдат създадени десетки инвестиционни фондове и корпорации, които с кредити от банки ще строят ударно предимно многоетажни блокове. Банките ще дават на поразия кредити на сульо и пульо с нагласени кредитни досиета, политиците ще тръбят: вижте ни колко сме велики, няма безработица, бизнесът процъфтява…
Нали се сещате обаче колко ще бъде квадратния метър жилищна площ? Най-вероятно над 1500 евро! За по-луксозните ще стига към 3000 евро! Кой е прецаканият, няма смисъл да обясняваме: нацията ще го отнесе за пореден път. По интересно е да кажем кой ще спечели за пореден път надлъгването с нея.
От момента, в който стана ясно, че България ще бъде приета в крайна сметка за член на ЕС, започна една тиха, но неумолима кампания за изкупуване на родните банки. От действащите в момента над двадесетина банки, само една /или може би няколко?!/ е с български собственици. Останалите са във владение на чужди, най-вече европейски банки или фирми. Те са купували контролните пакети от акциите, според случая от няколко десетки до няколко стотин милиона евро. В началото на световната финансова криза през 2008 г. те почнаха да си прибират обратно парите, като отчисляваха от печалбите на нашите банки, тогава те все още бяха добри. Няма да е чудно, ако вече са успели да изнесат почти всичко от вложените суми за придобиването им! От тук насетне те ще развиват бизнес с парите на наивните български граждани и фирми.
Едно съвсем кратко и популярно, но нужно за неподготвените читатели обяснение как функционират банките по света и у нас. Паричните знаци на всяка държава се печатат от националната банка. Тя е гарант за емитираните пари и е подвластна на правителството и Законодателната власт. Изключението е САЩ, там гарант на долара е конгломерат от банки, наречен ФЕД. Търговска банка може всеки да основе, стига да има изискуемия от местния закон първоначален капитал. Ако той е десет милиона евро, примерно, по закон банката може да отпуска заеми до 90% в повече от него, тоест до 19 млн. Разбира се, има сериозни изисквания за гаранциите по тях и ликвидността им. Банката обаче може да вземе пари на заем от друга банка и да продължи да кредитира. В България това трудно става, понеже сме във валутен борд, никой не си дава парите на конкурентите. Заемат се пари от чужбина и от БНБ при определени условия.
Както казахме вече, през следващите десетилетия предстои огромен строителен бум. Ще трябва да бъдат построени десетки милиони квадратни метра не само жилищни площи, но и офиси, складове, обществени сгради и пр. По-голямата част от това строителство ще мине през банкови кредити. Да разгледаме следната хипотеза. За да бъдат построени в България през започващото десетилетие нови жилища, офиси, обществени сгради, складове и др. с обща площ към 20 млн м2, ще трябва да бъдат отпуснати кредити на предприемачите поне от 500 евро на м2 . Да приемем, че става дума „само” за 10 милиарда евро. При очаквана продажна цена 1500 – 2000 евро м2 общо през банките ще се превъртят 20 млр евро. Според новия закон, сделки се изповядват само след банкови разплащания. Купувачите обаче до двадесет години ще донесат на банките още към 10 млр евро лихви. За да се случи това, БНБ ще трябва да печати пари, макар и според условията на валутния борд – когато са в наличност достатъчно долари и евро, влезли като инвестиции или като армаган от родните гастарбайтери. Чисто новите левчета ще отиват в частните търговски банки, които ще финансират предприемачите и купувачите. Собствениците на тези банки отдавна са си върнали парите, дадени за купуването им, и де факто те ще печелят не защото сами ще инвестират, а защото са попечители на финансовата ни система. Дори и след пет-шест години България да въведе еврото, схемата няма да се промени съществено.
Без да звучи пресилено, българската нация ще работи, строи и облагодетелства с труда си чужди тарикати, които са изиграли една перфектна финансова геополитическа партия. Пуснали са България в ЕС, пуснали са в него родните гастарбайтери да печелят и пращат пари на фамилиите си, но междувременно понеже те са придобили българските банки за жълти стотинки, си ги взимат обратно оттук с лихвите. Нещо повече – българската нация ще работи под техния финансов надзор, по техния кредитен модел и ще им носи нелоши печалби. В дългосрочен план, примерно 30 години, ще се окаже че срещу 50 милиона, дадени за покупка на банка в началото на хилядолетието, чуждестранни тарикати инвеститори ще спечелят десетки пъти повече.
Някои ще кажат: не е честно, това е финансова окупация на България! И да не е честно, в интерес на истината, всичко се е случило по напълно законен начин. Наивниците в световния бизнес дълго не виреят. Световните финанси и политика не търпят посредственост, или си играч от екстра класа или ти поглъщат бизнеса, оставят те да дишаш, но отиваш към обслужващия персонал. Това е игра за супер тарикати!
Или евреи, както би казал Волен Сидеров.
